No kurienes nāk dati
Aplēse nav viedoklis par cenām apkārtnē. Tā ir aprēķināta no vienas publiskas reģistrētu darījumu kopas, un šajā lapā ir precīzi pierakstīts, no kuras, par kādu periodu un ar kādiem nosacījumiem to izmantojam.
Viena datu kopa, divas dažādas atbildes
Avots ir Nekustamā īpašuma tirgus datu bāze, ko uztur Valsts zemes dienests un kurā reģistrē noslēgtos pirkuma darījumus. Katram darījumam ir koordināta, tāpēc aplēsi nerēķinām no novada vidējiem rādītājiem, bet no darījumiem lokā ap ievadīto adresi. Šaurākais loks ir 250 metri; ja tajā darījumu ir par maz, loku paplašinām un to arī pasakām.
Dzīvoklim ņemam mediāno cenu par kvadrātmetru no tuvējiem dzīvokļu darījumiem un reizinām to ar kopējo platību, kā tā norādīta kadastrā.
Privātmājai to nedarām. Datu bāzē reģistrētā mājas līgumcena ietver arī zemi un bieži saimniecības ēkas, tāpēc cena par kvadrātmetru būtu mājas cenas un dārza cenas maisījums. Tā vietā ņemam mediāno visu salīdzināmo māju ar zemi līgumcenu. Cenu ar ievadīto platību nereizinām; pēc tās izvēlamies, kuras mājas ir salīdzināmas (no puses līdz divkāršai norādītajai platībai). Tā ir rakstīts arī pie rezultāta.
Neapbūvētus zemesgabalus pagaidām nevērtējam: datu bāzē tikai nepilnai pusei zemes darījumu ir adrese ielas līmenī, un aplēse bez adreses būtu novada vidējais rādītājs, nevis atbilde par konkrēto gabalu.
Kāpēc neprasām sēriju
Latvijā par daudzdzīvokļu ēkām domā sērijās, bet datu bāzē sērijas nav, un mēs to neuzminam. Tur ir celtniecības gads (aizpildīts gandrīz visos ierakstos) un sienu materiāls, tāpēc rīks prasa tieši tos.
Dzīvokli salīdzinām tikai ar dzīvokļiem ēkās, kas celtas tajā pašā laikposmā. Šie ir visi laikposmi, ko izmantojam: līdz 1945. gadam; 1945.–1960. gadā; 1961.–1991. gadā; 1992.–2009. gadā; no 2010. gada.
Ja lokā ir pietiekami daudz darījumu, salīdzinājumu vēl sašaurinām līdz tam pašam sienu materiālam. Datu bāze izšķir piecus: Mūra ēka, Paneļu ēka, Monolīta ēka, Bloku ēka, Koka ēka.
Rīgā vien mediānā cena par kvadrātmetru pēc 2010. gada celtajās ēkās ir 2,7 reizes augstāka nekā padomju laika sēriju ēkās (900 €/m² pret 2 392 €/m²), tāpēc celtniecības gads maina skaitli daudz vairāk nekā daži simti metru attāluma. Tieši tāpēc laikposmu meklējam pirms loka paplašināšanas, nevis pēc tam.
Dati un licence
Datu kopa ir publicēta ar licenci Creative Commons Attribution 4.0 International (CC BY 4.0), kuras vienīgais nosacījums ir avota norādīšana.
Pilns avota pieraksts ir šāds. Avots: Valsts zemes dienests, Nekustamā īpašuma tirgus datu bāze, dati uz 2026. gada jūliju. Dati publicēti portālā data.gov.lv ar licenci CC BY 4.0.
Pie katra rezultāta ir rakstīta īsāka tā paša avota forma. Avots: Valsts zemes dienests, Nekustamā īpašuma tirgus datu bāze, dati uz 2026. gada jūliju.
Valsts zemes dienests šo pakalpojumu nav vērtējis un nav pārbaudījis. Par jūsu pieprasījumu tam nenododam nevienu datu: kopu pārņemam pilnībā, un aplēsi aprēķinām pie sevis.
Atvērtajos datos personas datu nav. Atvērtajos datos par darījuma pusēm publicēts tikai personu skaits un veids (fiziskā vai juridiskā persona); vārdi, uzvārdi un personas kodi tajos nav iekļauti.
Par kādu periodu skaitļi ir spēkā
Aplēse balstās uz 73 038 dzīvokļu darījumiem no 2023–2026 un 33 058 privātmāju darījumiem no 2021–2026. No mājas darījumiem 9641 ir tādi, kuros pirkta tieši viena ēka ar zemi; kad lokā to pietiek, salīdzinām tikai ar tiem.
Valsts zemes dienests datu kopu atjauno reizi mēnesī, mēneša 10. datumā, un mēs to pārņemam, kad tā ir publicēta. Adrešu reģistrs atjaunojas katru dienu.
Pie rezultāta vienmēr ir rakstīts, no cik darījumiem tas aprēķināts, cik plašā lokā tie bija un no kuriem gadiem.
Kad summu nenorādām
Datu bāzē ir 42 novadi un valstspilsētas, un 42 no tiem darījumu pietiek atbildei. Dzīvokļiem atbilde ir iespējama 95,4 % gadījumu, privātmājām 74,7 % gadījumu.
Tāpēc, kad atsakāmies atbildēt, tas gandrīz nekad nav tāpēc, ka datu vispār nebūtu. Ir trīs iemesli. Pirmais: arī plašākajā lokā un visā novadā salīdzināmu darījumu ir mazāk nekā 8. Otrais: tuvējo darījumu cenas atšķiras stiprāk, nekā godīgs diapazons spēj parādīt, un tad diapazons vairs neko nepasaka. Trešais: adresi neizdevās atrast Valsts adrešu reģistrā, un loku ap neprecīzu punktu vilkt nedrīkst.
Tas pats attiecas uz garāžām, autostāvvietām, neapbūvētiem zemesgabaliem un komercplatībām: tos nevērtējam. Labāk nenorādām neko, nekā skaitli, ko dati neuztur.
Dzīvokļiem esam izmērījuši, cik daudz īstu pieprasījumu vispār saņem atbildi: katru izlases darījumu atkārtojām tā, it kā šo adresi būtu ievadījis jauns pārdevējs, un atbilde bija iespējama 95,4 % gadījumu. 434 no 501 gadījumiem pietika ar šaurāko loku, 250 metriem.
Privātmājām atbilde ir iespējama 74,7 % gadījumu. Mājām diapazons ir plašāks, jo darījuma summa ietver arī zemi un jo lauku tirgi ir plašāki par vienu ielu.
Kas aplēse nav
Aplēse ir informatīva un balstīta uz reģistrētiem darījumiem. Tas nav sertificēta nekustamā īpašuma vērtētāja vērtējums saskaņā ar LVS 401, nav eksperta atzinums un nav saistoša vērtības noteikšana. Tā apraksta cenu līmeni apkārtnē, nevis tieši šī īpašuma stāvokli, stāvu vai apdari. Precīzu cenu pasaka mākleris apskatē.
Kadastrālā vērtība, ko valsts publicē bez maksas, ir kas cits: masveida vērtēšanā aprēķināta vērtība noteiktā datumā, kas domāta nodokļu un administratīvām vajadzībām. Mūsu aplēse izriet no nesen reģistrētiem darījumiem šīs adreses apkārtnē.